现代快报讯（记者 邓雯婷）原本想租房开餐馆，却被一条小小的排烟管道阻碍了近5年时间，空置期间产生的百万租金，房东和租客各自应该承担什么样的责任呢？近日，南京市玄武区人民法院审理了这起案件。

租房后发现没有排烟管道，拖了快5年才开餐馆

现代快报记者了解到，某公司为某园区管理人，该公司以招投标方式对外招租园区内某房屋地下部分，承租人需入驻为园区提供餐饮服务，投标须知明确竞标人可勘查现场。2015年11月，某某公司作为中标人与某公司签订房屋租赁合同，并投入资金对案涉房屋进行装修。

工程完成后，某某公司的负责人才发现案涉房屋并没有可供使用的专业排烟管道，无法正常开展餐饮经营。为解决排烟问题，某某公司先后提出“上排改下排”“建筑外立面加装排烟管道”“新建独立垂直管道”等改造方案。然而，由于某公司消极应对以及案涉房屋地上部分产权人其他公司的反对，上述改造方案均未能得以实施，三方就排烟管道安装问题一直沟通未果。

事情就一直这样拖着，一直至2020年6月，某某公司又斥资24万余元引进“三级净化排放技术”，对案涉房屋进行排烟净化系统改造和隔油池安装工程施工，并于2020年11月通过相关部门的治理污染项目验收，某某公司终得以开展餐饮经营。然而，案涉房屋此前已空置长达近5年的时间。

房东把租客告上法庭，索要百万租金

房子空了这么久，租金该怎么算？2021年9月，某公司将某某公司诉至法院，请求判令某某公司向他们支付这些年的房屋租金121万余元及逾期付款利息。

对此，某某公司认为，提供符合合同用途的房屋及固定设施是某公司应尽的合同和法律义务，某公司没有交付可供使用的专业排油烟管道，无法满足环保排烟要求，其行为多年来不仅给某某公司造成了严重的经济损失，也导致某某公司投入的相关的设备资产产生严重贬值，无法通过正常经营回收成本。

法院查明，案涉房屋位于半地下，且为餐饮经营使用，必须具备排烟管道才能投入使用。从原被告的函件往来及某某公司投资排烟改造工程来看，实际情况并无专用排烟管道或专用排烟管道不能正常使用。因此案涉房屋不具备正常投入使用的条件，因此产生空置损失。

承办法官：当事人应当积极寻求解决方案

法院认为，某公司作为出租人，未能交付符合使用条件的房屋供承租人使用，应该对房屋空置损失承担主要责任。首先，某公司交付的案涉房屋不具备餐饮经营排烟条件，标的物存在较大瑕疵。其次，案涉房屋空置期间，某公司未积极寻求排烟替代方案，防止房屋空置损失进一步扩大。同时，增设排烟管道，明显已超出原被告关于某某公司装修、经营需经相邻权人同意的约定范畴，某公司作为案涉房屋产权人及某软件园的管理人，并未积极协调，排除履约妨碍。某某公司作为承租人，投标前可就排烟条件进行现场勘验，但其未尽职调查，对房屋空置亦存在一定过错，应该承担次要责任。某某公司积极采取措施解决排烟问题，对促使合同继续履行起到积极作用，结合案涉房屋的租赁价格、空置原因、过错比例等因素，法院酌定由某某公司承担房屋空置期间的房屋租金7万元。

法院判决，某某公司向某公司支付房屋租金7万元，驳回某公司的其他诉讼请求。

承办法官徐垠表示，因双方当事人订立合同时的疏忽或过失导致合同履行过程中出现障碍的情形并不鲜见，当事人应当积极寻求解决方案，排除履约妨碍，防止损失进一步扩大，努力促成合同继续履行，这不仅有利于保障和实现当事人的私权利，也有助于提升社会经济活动的整体运行效率。对于实现合同目的起到积极作用的一方当事人，应当给予正面评价与鼓励，适当减少其承担的客观损失比例。善意履约者，以善护之。