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把住宅改成民宿,邻居不堪其扰把房东和租客告了

现代快报讯(记者 邓雯婷 通讯员 崔燕)邻居的租客把住宅改成民宿,这让住户林女士等人非常困扰,陌生人频繁出入,让大家很不安心。住户们只得向法院起诉要求租客和房东停止涉案房屋的经营行为,将房屋恢复为住宅用房。11 月 13 日,现代快报记者从南京市秦淮区人民法院了解到这起案件。



陌生人频繁出入,让住户们十分烦恼

据悉,林女士是南京某大厦的住户,该栋大厦地处新街口商区,1 至 14 楼为商用房屋,15 至 49 楼为住宅房屋。2019 年,朱某将自己位于 40 楼的住宅房屋租给陈某,陈某对房屋重新装修,改造成 8 间带独立卫生间的房间,并对外出租,经营 " 民宿 "。

这样的改造为陈某带来了经济效益,却对住在楼上下的林女士等人带来困扰,陌生人频繁出入,严重影响楼中居民的日常生活及人身财产安全。无奈之下,林女士等人只得向法院起诉要求朱某和陈某停止涉案房屋的经营行为,将房屋恢复为住宅用房。

被告朱某和陈某表示,涉案房屋的有关经营行为已在有关部门备案,并领取了营业执照,属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租,所有客人信息都按照公安机关要求实时上传,并未侵害原告的合法权益。

法院审理后认为,被告朱某、陈某将住宅用于经营用途,原告作为有利害关系的业主对此提出异议,诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途,于法有据,应予支持。即便被告的经营行为已向相关部门报备,其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。因此判决被告陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为,被告朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途,不得将上述房屋改变为经营性用房。

现代快报记者了解到,在裁判文书生效后,被告并没有履行文书中的内容。11 月 10 日晚,秦淮法院执行局的工作人员对双方当事人进行调解,最终双方达成和解。



法官:民宿背后的法律问题值得关注

承办法官朱教莉表示,《民法典》第二百七十九条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

" 随着经济的进步,旅游业蓬勃发展,各式各样的网红民宿走进人们的生活。这些民宿背后的法律问题,值得我们关注。" 朱教莉表示,民宿是一种有别于饭店、旅馆的家庭旅馆模式,它通过提供具有当地特色的住宿、餐饮,让人们体验当地风情、人文。但当民宿居住的场所是在一栋住宅楼里,可能就会出现问题。因为房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变,擅自将住宅房屋从事经营行为,可能造成来往小区外来人员杂乱,增加小区不安全因素,干扰业主正常生活,造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。故《民法典》规定业主不得违反法律规定,将住宅改变为经营性用房,如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房,必须遵守法律、法规以及管理规约,并日征得有利害关系的业主的一致同意,两者缺一不可。

朱教莉表示,本案中,被告将房屋出租给不特定的个人,从而收取租金利益,属于经营行为,其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围,不影响 " 住改商 " 民事行为效力问题。同时,被告的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件,因此其行为不具备合法性,应当恢复房屋住宅用途。

(法院供图)

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